Арендные отношения в области недвижимости
Содержание:
|ВВЕДЕНИЕ |……………………………………………………….. |2 |
|ГЛАВА I. |Общие положения об аренде ……………………. |3 |
|1.1 |Понятие недвижимости как объекта гражданских | |
| |правоотношений |3 |
|1.2 |Понятие и классификация объектов недвижимости |5 |
| | | |
|ГЛАВА II. |Аренда объектов недвижимости ……………….. |8 |
|2.1 |Общие положения об аренде |8 |
|2.2 |Объекты аренды |9 |
|2.3 |Особенности аренды недвижимого имущества |10 |
|2.4 |Источники правового регулирования аренды | |
| |объектов недвижимости |13 |
| | | |
|ГЛАВА III. |Договоры аренды недвижимого имущества ….. |15 |
|3.1 |Понятие и содержание аренды недвижимости |15 |
|3.2 |Характеристика некоторых договоров аренды | |
| |недвижимости |27 |
|- |Договор аренды транспортных средств | |
|- |Договор аренды зданий и сооружений | |
|- |Договор аренды предприятий | |
| | |
|ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………. |45 |
| | |
|НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ………………………………………… |47 |
| | |
|ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА ………………………….. |48 |
Введение
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен
Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 Гражданского
Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). К недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так,
например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается
недвижимостью.
С переходом к рыночной экономике установилось множество форм
собственности на недвижимое имущество: частная, государственная,
муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем
совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование,
доверительное управление, аренда и другие.
В последнее время делаются попытки разработки концептуальных
документов в этой области. В качестве примера здесь можно привести такие
законодательные акты, как Федеральный Закон Российской Федерации от
21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним», Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.98
г., Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 г., Воздушный кодекс
Российской Федерации от 19.03.97 г., Федеральный Закон Российской Федерации
от 16.07.98 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Эти и другие законодательные акты сопровождаются, как правило,
обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема
новаций в законодательство о недвижимости.
Многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки,
выраженные в форме вновь принимаемых правовых актов (указы Президента РФ,
постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все
это обуславливает жесткость и последовательность в изучении теории и
практики использования правовых норм в области отношений, связанных с
рынком недвижимости.
Рассматриваемая тема – правовое регулирование аренды объектов
недвижимости. Актуальность поставленного вопроса характеризуется
требованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотрения
споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых
норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения
наиболее значимых вопросов в этой области. Последовательно реализованный
принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики,
позволяет получить объективное представление о характере арендных
отношений, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию
таких правоотношений.
Глава I. Общие положения об аренде
1.1 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений
Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по
поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые
отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен.
Среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что
определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых,
возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.
Вещи – суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку
окружающего мира. Ими являются как предметы материальной духовной
культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные
самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля,
полезные ископаемые, растения и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря
которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их
способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не
обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не
открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе
развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами
гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей
приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага,
полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.
Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с
обыденным представлением о них. С точки зрения действующего
законодательства вещами признаются не только традиционные предметы быта,
средства производства и т.п., но и живые существа, например, дикие и
домашние животные, сложные материальные объекты (промышленные здания и
сооружения, железные дороги). Различные виды управляемой энергии (тепловой,
электрической, атомной и т.п.), жидкие и газообразные вещества (вода и газ
в резервуарах, трубопроводах и т.п.).
Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные
природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в
качестве объектов гражданских прав.[1]
Статья 129 ГК делит объекты гражданских прав на три группы, приняв за
основу деления оборотоспособность соответствующих объектов. Под
оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по
договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к
другому в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или
реорганизации юридического лица). К первой группе относятся свободно
обращающиеся объекты права, ко второй – объекты, ограниченные в обращении,
и к третьей – объекты, полностью изъятые из оборота.
Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная вещь и
принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной,
вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе
главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК).
Принадлежностью всегда является отдельный предмет, например, ключ от
замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п. Вопрос о том, является ли
этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте, договоре.
При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового
оборота.[2]
Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что
предопределяет различия в характере возникающих по их поводу
правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под
которым понимаются установленный законодательством порядок ее
использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.
Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и
недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые введено Основами
Гражданского Законодательства Союза ССР и республик[3] (ст.4) в связи с
введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимости относятся
земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения.
Статья 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относит подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью
распространения на эти объекты специального правового режима,
установленного для недвижимого имущества.
К недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты, но лишь те из них, которые
подлежат государственной регистрации.[4]
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения.
Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье
130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми
вещами и др. предметы.
Вещи, не относящиеся к недвижимым вещам, включая деньги и ценные
бумаги, признаются движимым имуществом.[5]
Конституция Российской Федерации (ст.35) устанавливает, что «каждый
гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для
предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической
деятельности».
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации,
собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и
иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования
и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его
другими способами, распоряжаться иным образом.
Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут
нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы
других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий
собственника является его право передавать имущество в доверительное
управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом,
установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую
судьбу вещи.[6]
Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной
гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного
оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены,
дарение, наследования, залога и другие.
1.2 Понятие и классификация объектов недвижимости
К недвижимости, во-первых, относятся объекты естественного
происхождения – участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.
Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в
натуре) от иных земель при помощи границ. Земельный кодекс, от 25 апреля
1991 года, в своей большой части утративший силу, не может регулировать
земельные отношения согласно нормам ГК, поскольку не отвечает его
принципам.
Право собственности на земельный участок; купли-продажи; залога;
аренды в настоящее время регулируется рядом нормативных актов, например,
Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 года № 198 «О праве собственности
граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в
сельской местности»[7], Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 «О
реализации конституционных прав на землю»[8], Указом Президента РФ от 27
октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной
реформы в России»[9], и рядом других.
Участки недр – условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже
почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна
водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения
и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и
морской исключительной зоны.
Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая
часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции
Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами
используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр
Российской Федерациии и участки недр. Государственный фонд недр составляет
используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных
границ Российской Федерации.[10] Участки же недр в виде горного отвода или
геологического отвода Законом рассматриваются, как объекты, которые могут
предоставляться в пользование.
Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и
непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими
поверхностными водными объектами.[11] В соответствии со ст.9 Конституции
Российской Федерации, водные объекты могут находиться в частной,
государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной
собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются
государственной собственностью[12]. Водные объекты, находящиеся в
государственной собственности, не подлежат передаче в собственность
муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.[13]
Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе
элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса
как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой
растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей
природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в
своем развитии.[14]
Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности
государственной, муниципальной и частной.
Здания и сооружения – то, что прочно связано с землей. Эти объекты
признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи
отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами.
Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и
частной собственности.
Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный
комплекс, который используется для осуществления предпринимательской
деятельности. Он может являться государственной или муниципальной
собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в
форме хозяйственного общества или товарищества, производственного
кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с
законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.
В качестве предприятия может выступать имущественный комплекс,
принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского
(фермерского) хозяйства.
При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно
не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права.
Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права,
предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь
отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги
юридического лица.
Гражданское законодательство относит к недвижимости – воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное
судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет
взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации
могут находиться в государственной и муниципальной собственности,
собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной
авиации – только в федеральной собственности, за исключением имущества
авиации ОВД, которое может находиться в собственности субъектов Российской
Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться
гражданские воздушные суда[15].
Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или
несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.[16]
Суда в Российской Федерации могут находиться в собственности:
- граждан и юридических лиц;
- Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;
- муниципальных образований.
Суда с ядерными энергетическими установками могут находиться только в
собственности Российской Федерации.[17]
Судно подлежит обязательной регистрации в одном из реестров судов
Российской Федерации:
а) Государственном судовом реестре;
б) судовой книге;
в) бербоут-чартерном реестре.[18]
Судно приобретает право плавания под Государственным флагом Российской
Федерации с момента регистрации его в одном из реестров судов Российской
Федерации.[19]
Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском
законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической
деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком
космические аппараты различного назначения и их составные части
(искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и
станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на
небесные тела либо сооруженные на них.
Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и
его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе
концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало
данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в
отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в
космическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе
устанавливает также, что права собственности на космические объекты
«остаются незатронутыми» как во время нахождения в космическом
пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами,
космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и
после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим
или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.[20]
Настоящее законодательство не исключает возможности распространения
режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, но только на
основании прямого указания закона.
Глава II. Аренда объектов недвижимости.
2.1 Общие положения об аренде
Традиционное определение аренды, это передача одним лицом
(арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение
или пользование (или только пользование) – за плату.
Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор. Почему.
Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую
могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества,
существует группа обязательств по передаче имущества во временное
пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу
экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или
другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного
перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких
отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не
нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая
такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник
сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая
соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в
пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной
характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное
пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по
передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем
имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии,
а также по оплате его использования.
Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и
арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может
быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником
сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин или
организация, являющаяся юридическим лицом.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное
пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее
полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.
В этом смысл деятельности арендатора. Плоды, продукция или доходы,
полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в
собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторых случаях
(ст.136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственность
арендодателя или третьего лица.
Все три указанных объекта представляют собой различные виды приращения
основной вещи. Собственно речь идет о либо органическом (урожай, приплод
скота или птицы и т.д.), либо техническом (произведенная предприятием
продукция), либо экономическом (доходы, полученные от соответствующей
деятельности, например проценты от пользования чужими средствами)
приращении.
Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу
закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан
своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано
лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых
требование о согласовании арендной платы является обязательным; при
невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).
В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий и сооружений могут
использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях,
оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как
минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными
органами[21]. Вследствие этого предусмотрен запрет применения нормы п. 3
ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены
исполнения договора использовать цену за аналогичные товары, работы или
услуги (см. этот пункт ст. 424).
Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади
арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и
на 1 куб.м. (мастерские художников).
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади
данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер
арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных
помещений здания.
2.2 Объекты аренды
В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие
вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования
(непотребляемые вещи).[22]
В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в
аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный
перечень объектов имущества, который может сдаваться в аренду, не является
исчерпывающим.
Следует отметить, что в ГК впервые нормативно закреплен
квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не
теряющие своих свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые.
Объект аренды должен быть точно определен.
В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения
объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве
объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте
подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам
договор не считается заключенным.
Жесткость такого требования обусловлена наличием возможности
расширенного толкования понятия - вещи.
Например, сложные вещи. Указанный вид вещей впервые выделен в ГК.
Статья 134, охватывает случаи, когда разнородные вещи образуют единое целое
таким образом, что их предполагается использовать как одну вещь. Примером
сложной вещи может считаться предприятие (включающее здание, оборудование и
т.п.) или крестьянское (фермерское) хозяйство. Смысл выделения данного вида
вещей состоит в том, что действие сделки, предметом которой служит такая
вещь, распространяется на все составляющие ее разнородные вещи.
Комментируемая норма является диспозитивной, а потому договором сторон
может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих
в состав «сложной».
Деление на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК) является
традиционным для гражданского права. Суть этого деления состоит в том, что
принадлежность призвана служить главной вещи, и связана с нею общим
назначением. Примерами этому могут служить лодка и весла, велосипед и
насос. При этом относительная стоимость принадлежности и главной вещи
значения не имеет.
Юридическое значение такого деления состоит в том, что принадлежность
во всех случаях следует судьбе главной вещи.
Тем не менее, так же как и предыдущая, эта норма относится к числу
диспозитивных, а значит, стороны могут указать в договоре, какая из вещей,
«Главная вещь» или «принадлежность», будут являться объектом аренды.
Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов
имущества существует лишь после принятия соответствующего закона[23], в
отличие, например от Основ законодательства об аренде,[24] которые
допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и
правительственными актами.
В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты
из оборота или оборотоспособность которых ограничена.[25] Например, атомные
электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и
специального назначения, иные стратегические объекты.
Объектом договора аренды не может выступать имущественное право,
которое по определению не может быть передано кому-либо во владение.
Исключена возможность передачи в аренду денежных средств, поскольку весь
смысл использования их состоит в употреблении.
2.3 Особенности аренды недвижимого имущества.
Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора
аренды и арендой отдельных видов имущества.[26] Виды договоров аренды - это
те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально
урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК.
Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды
и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 и п.2
ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества - аренда
определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий и
сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.
Аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий
выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды. В то же время
стоит отметить, что ряд широко распространенных на практике договоров
аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано
об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид
аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя
забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству.
Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.
В практике применяются различные виды договоров аренды транспортных
средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
транспортного средства и без предоставления таких услуг.
В первом случае объединены два вида обязательств:
а) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства
в аренду - во временное владение и пользование за плату;
б) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и технической
эксплуатации транспортного средства.
Договор аренды транспортных средств (с экипажем) заключается только в
письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как
юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы,
предусмотренной п.1 ст. 609 ГК (допускающей для договоров, заключаемых
физическими лицами на срок не более года, устную форму).[27]
Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по
управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения.
Специфика его связана лишь с особенностями предмета аренды и условиями
использования. К такому договору не применимы правила, предусмотренные ст.
621 ГК о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном
праве арендатора на заключение договора на новый срок после истечения срока
ранее действовавшего договора.
Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и
другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя
из смысла ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральных свойств в
процессе их использования.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков,
содержатся в гл. 17 Гражданского кодекса РФ (ст. 260 / 264 / 270 ГК),
которая вступает в действие со дня введения нового Земельного кодекса РФ.
До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 года (в части
не противоречащей более позднему законодательству).
В настоящее время оборот земельных участков регулируется указами
Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, принятыми в их
исполнение.
Право граждан и юридических лиц – собственников земельных участков
сдавать в аренду земельный участок, предусматривает Указ Президента РФ от
27 октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии
аграрной реформы в России»[28].
Передача в пользование (в том числе и на условиях аренды) участков
недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными
актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесного
законодательства.
Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд
особенностей:
- участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по
лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными
органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона
о недрах, ст. 46 – 53 Водного кодекса). Участки лесного фонда – на
основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов (ст. 28 Основ
лесного законодательства);
- водные объекты могут использоваться только на основе договора,
заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46 / 54 Водного
кодекса); участки недр – на основе лицензий как без оформления
договора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о
недрах); договоры аренды участков лесного фонда заключаются при
предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет);
- специальное законодательство содержит особые требования к условиям
договоров на пользование природными объектами, в том числе
предельные сроки такого пользования. Условия договора должны
соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе
договор будет признан недействителен.
- данные, содержащие необходимые сведения о предмете аренды, отнесены
к существенным условиям договора, при отсутствии которых он
считается незаключенным.[29]
Наем зданий и сооружений – подвид аренды, дифференцированный по видам
имущества. Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку,
поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем
зданиями и сооружениями (ст. 652 / п.1 ст. 654).
При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во
временное владение и пользование или во временное пользование арендатору
здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК),
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не
принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия
собственника участка, если это противоречит условиям пользования таким
участком, установленным законом или договором с собственником земельного
участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного
участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения
требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором
или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий
пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с
действующим законодательством может служить основанием для досрочного
прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок,
например использование его, не по назначению.
Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные,
что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на
главную вещь и ее принадлежность.[30] Основным считается здание
«главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и
по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения,
объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с
объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания
классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они
дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя
разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в
аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их
исключительно для проживания граждан.[31]
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений
только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения
строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической
инвентаризации в установленном порядке.
Аренда предприятий получила широкое распространение в конце
восьмидесятых – начале девяностых годов. Предприятие как объект права в
процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет
выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального
урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как
раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору
предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать,
обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные
ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их
в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды н
отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет
изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора
аренды предприятия (ст.660 ГК).
В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под
общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК. Отличительных
признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три - и все они
связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то
время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не
учитывается.
1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие
основные средства безоговорочно входят в состав предприятия,
передаваемого в аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на
условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие
предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит.
Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно
определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы,
исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в
составе предприятия в аренду.
2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том,
что передача прав владения и пользования находящимся в собственности
других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными
ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными
правовыми актами. При определении состава предприятия в ст.132 ГК
такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть
передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве
соответствующего запрета.
3. Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при
наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).
Отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав
полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении
правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что
лицензия /разрешение/ - непередаваема. Однако это происходит не всегда.
Некоторые виды лицензий /разрешений/ могут быть переданы, например, в сфере
внешнеэкономической деятельности.
2.4 Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости
Для того чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно
быть облечено в определенную правовую форму. Это происходит в результате
правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля
законодателя находит свое выражение в том или ином правовом акте и
становится обязательной для исполнения.
Под источниками права[32] в юридической науке обычно понимают внешние
формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.
Исходя из вышеизложенного, под источниками правового регулирования
аренды объектов недвижимости следует понимать нормативно-правовые акты,
регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда
(фрахтование на время) транспортного средства, аренда зданий и сооружений,
аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других в
контексте темы.
Важнейшим источником права в целом, в том числе и гражданского,
является Конституция (Основной Закон) Российской Федерации, принятая 12
декабря 1993г. Конституция РФ обладает высшей юридической силой.
В системе источников гражданского права в части определяющей правовое
регулирование аренды объектов недвижимости, важное место после Конституции,
занимает Гражданский Кодекс РФ. Он является кодифицированным актом для
Российской Федерации.
В новом Гражданском кодексе с учетом многих положений Основ
Гражданского Законодательства, а также некоторых стабильных норм ГК 1964
года установлена развернутая система, формирующая объективное
представление о характере арендных отношений.
Наряду с общими положениями об аренде (параграф 1 Глава 34) в новом
Кодексе выделены специальные нормы, посвященные отдельным видам этого
договора: аренде транспортных средств (параграф 3); аренде зданий и
сооружений (параграф 4); аренде предприятий (параграф 5).
Такая "разборчивость" комментируемой главы осуществляется главным
образом по предмету (объекту) аренды, тем не менее, учитываются и другие
факторы, например: сфера применения и специализация арендодателей - по
договору проката и т.д.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков,
содержатся в главе 17 ГК (ст. 260, 264, 270 ГК), которая вступает в силу со
дня введения нового Земельного кодекса РФ.
К источникам гражданского права в части определяющей правовое
регулирование аренды объектов недвижимости относятся и другие
кодифицированные акты Российской Федерации: Водный кодекс РФ[33]; Воздушный
кодекс РФ[34]; Кодекс торгового мореплавания РФ[35]; Лесной кодекс[36].
К числу таких источников относятся законы Российской Федерации,
например важны: Закон о недрах[37]; Закон о космической деятельности[38];
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним[39] и др.
В систему таких источников входят подзаконные акты. Среди них следует
указать нормативные указы Президента Российской Федерации, например Указ «О
реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. или
Указ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в
собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г.
Среди нормативных актов, регулирующих арендные отношения в области
недвижимости, важное место занимают постановления Правительства РФ,
например: Положение о порядке лицензирования пользования недрами,
утвержденное Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г.
Глава III. Договоры аренды недвижимого имущества
3.1 Понятие и содержание договора аренды недвижимости
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу
которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное
имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор
должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
В гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена
глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды,
законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой
обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор
купли-продажи и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность
использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных
отношений, как это, имело место ранее. Сформировавшийся в начале 90-х годов
взгляд на аренду, как на один из способов приватизации арендованного
имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время не
может рассматриваться.
Договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные
черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного
типа гражданско-правовых договоров.
Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на
передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача
имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права
собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во
владение и пользование.
Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя, обеспечить детальное
и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех
вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы
34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.
В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением
проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от
вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов,
специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания
и сооружения, предприятия). В этом случае, существует риск "не заметить"
какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым
ограничить их регулирование положениями о договоре аренды.
Договор аренды, является - консенсуальным, поскольку считается
заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным
условиям, а момент вступления договора силу не связывается с передачей
арендованного имущества арендатору.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во
исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и
пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в
виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из
сторон несет обязанности, в пользу другой стороны и считается должником
другой стороны в том, что именно она должна сделать в ее пользу, и
одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать.
Цель договора аренды, обеспечить передачу имущества во временное
пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как
правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести
его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из
передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак
позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче
имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного
пользования имуществом (договора ссуды). Цели обеспечить передачу имущества
во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским
законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.
Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это
основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно
договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в
пользование. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных
свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и
доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в
результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 ГК РФ).
Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено
и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы
переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве
своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе
или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество
переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его
истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором
выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-
продажи, однако, не относится к числу смешанных.
Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в
этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам
(ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда
арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I
ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как
собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве
пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.
По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут
выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и
юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие
организации, а также государство, национально-государственные,
административно-территориальные и муниципальные образования. Только в
некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны
выступать специальные субъекты.
Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества
или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в
аренду (ст.608 ГК РФ).
Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления
принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его
состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных
вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего
имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду.
Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или
специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФ
субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество
в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более
действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество
закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений,
то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и
имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли
арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению
государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство
РФ осуществляет управление Федеральной собственностью на основании ст.114
Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ
от 10 Февраля 1994 г. №96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по
управлению и распоряжению объектами федеральной собственности".
Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государственного
имущества, относящегося к федеральной собственности, производится
Министерством государственного имущества РФ. Последнее, в свою очередь,
вправе поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т.
е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок
действует в отношении государственной собственности субъектов РФ и
муниципальной собственности.
Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей
государственного имущества могут выступать унитарные предприятия, но без
каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу. Унитарные
предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого
имущества, а казенные предприятия и бюджетные учреждения - в отношении
любого имущества только с согласия собственника или уполномоченного им
органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов,
специальными полномочиями сдавать имущество в аренду. Если же полномочия из
закона не вытекают, арендодатель должен иметь специальное уполномочие
собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности,
такое полномочие может вытекать из договора комиссии.
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в
пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему
правилу, не предъявляет.
Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия,
которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного
обязательства и поэтому включаются в само определение того или иного
договора. Такие условия, несомненно, являются существенными условиями
договора, потому что, названные в определении договора, они становятся
необходимыми. Принимая во внимание определение договора аренды, а именно:
по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование - становится
очевидным, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно,
относятся к существенным условиям договора аренды.
Первым среди всех условий гражданско-правового договора в п.1 ст. 432
ГК названо условие о предмете аренды. Конечно, надо иметь в виду, что
предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.
Предмет договора, а точнее предмет обязательства, вытекающего из договора,
представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению
во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по
обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по
содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному
договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного
имущества.
Учитывая специфику арендных отношений, а именно: включение в их
содержание некоторых вещно-правовых элементов, а также наделение арендатора
статусом титульного владельца, предполагает включение в предмет договора
аренды два рода объектов. Объектом первого рода должны служить
соответствующие действия обязанных лиц, объектом второго рода служит
имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение
и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается
арендодателю. Предмет договора является существенным условием договора
аренды. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом
признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве
объекта аренды (п. 3 ст. 607). Таким образом, для признания договора аренды
заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно
в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все
остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в
соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.
В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки
и другие обособленные природные объекты, например, участки леса или водные
объекты здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и
другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное
движимое имущество.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого
не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в
отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их
принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения
установлены в отношении имущества, находящегося в государственной
собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных
участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ). Эти
особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных
ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому - необходимости
специально предусматривать меры, направленные на их рациональное
использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно
соблюдаться их целевое назначение (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР).
Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как
правило, возможно, только при наличии лицензии. Количество приводимых
примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров
аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а
всегда нужно обращаться к специальному законодательству.
Как отмечалось ранее, срок владения и использования арендатором,
сданным внаем помещением, всегда признавался одним из наиболее значимых
условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть
заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный
срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в
договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в
договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный
срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде
недвижимого имущества - за три месяца.
Законом или договором может быть установлен и иной срок для
предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на
неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от договора аренды,
заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью
сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний
может длиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о
договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания
срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе
любой из сторон.
Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора
для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В
этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон
не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного
законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных
объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса водные объекты могут
предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25
лет. Статья 10 Закона о недрах[40] дифференцирует предельные сроки в
зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения;
до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях не связанных с
добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный
срок аренды участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного
законодательства).
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом
предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3
ст.610 ГК РФ).
В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении
договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению
сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы.
Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она
касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а
здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.
Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в
судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество
в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним
арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении
арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения о практике
разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10
сентября 1993 г. №С-13/ОП-276. Требование арендатора возобновить договор не
подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше
сдавать имущество внаем.
Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо общих
требований к форме всякого договора, законом для договора аренды
установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а
также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,
независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1
ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен
довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его
содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы
договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1
ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1
ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с
недвижимостью (ст. 164 ГК) подлежит государственной регистрации.
Регистрации подлежит именно договор аренды недвижимости (п.2 ст.609).
Отсюда точное юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества
считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3 ст.
433 ГК). Вместе с тем Федеральный закон о "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" включает в себя ст. 25,
которая именуется "Государственная регистрация права аренды недвижимого
имущества" и устанавливает правило, согласно которому право аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законодательством Российской Федерации. Скорее всего, это
недоразумение. Государственной регистрации подлежит только договор аренды
недвижимого имущества, а не некое право аренды.[41]
Необходима оговорка. Следует обратить внимание на то, что в Законе
речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества, а не о
регистрации договора. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является
не правом, а двухсторонней сделкой, которая порождает права и обязанности
сторон договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность
установления обязательной государственной регистрации не только сделок с
недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество. До введения в
действие указанного Закона в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ
государственной регистрации подлежали: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.
Право аренды в этот перечень не входило. Однако Законом о государственной
регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31 января 1998
года введена обязательная государственная регистрация права аренды. При
этом необходимость регистрации права аренды не поставлена в зависимость от
того, на какой срок заключен договор аренды. Следовательно, регистрации
подлежит любое право аренды недвижимого имущества, в том числе и возникшее
из договоров, заключенных на срок менее одного года.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего
переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору
(ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий
переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору
(ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-
продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для
дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору
предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Как уже отмечалось, субъектами (сторонами) договора аренды
(имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор
(наниматель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или
иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в
аренду (ст. 608 ГК). Таким образом, арендодатель тот, кто вправе
распоряжаться соответствующим имуществом, и в первую очередь это
собственник.
Несколько другим представляется вопрос об иных лицах, выступающих в
роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими
полномочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом
обладают, например субъекты права хозяйственного ведения: государственные и
муниципальные унитарные предприятия. Но сдавать в аренду недвижимое
имущество они могут лишь с согласия собственника в лице его уполномоченного
органа (ст. 295 ГК.)
Субъекты оперативного управления, казенное предприятие, может
выступить в качестве арендодателя государственного имущества лишь с
согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение не вправе сдавать в аренду
ни при каких условиях закрепленное за ним имущество, а также любое другое
имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных по смете. Тем не
менее, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества,
приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной ему
предпринимательской деятельности (ст. 289 ГК).
Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а
также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами
права собственности. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются
разногласия и споры между указанными субъектами права собственности,
касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в
том числе передачи его в аренду. Такие споры, как правило, разрешаются
арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСР от 27
декабря 1991 года, № 3020-1 "О разграничении государственной собственности
в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную
собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей,
автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и
муниципальную собственность".
Характерный пример.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области
обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по
управлению имуществом города Кемерово о применении последствий
ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного
по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с
муниципальным предприятием "Магазин "92 Невеста"", а также о
возмещении убытков.
Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной комиссии
данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены. С
ответчика взыскана, в доход федерального бюджета, определенная сумма,
как полученная в качестве неосновательного обогащения.
Из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к
категории объектов муниципальной собственности города Кемерово
решением малого Совета Кемеровского областного Совета народных
депутатов от 21 сентября 1992 года № 171 "О разграничении
государственной собственности на муниципальную, по городским
административно - территориальным образованиям Кемеровской области"
Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответствии с
Положением об определении пообъектного состава федеральной,
государственной и муниципальной собственности и порядке оформления
прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18
марта 1992 года № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по
управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень
встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную
собственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета
Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 года
№ 343.
Данный перечень, в котором находился и объект, относящийся к предмету
спора, не был принят Комитетом по управлению государственным
имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был
уведомлен письмом от 12 марта 1993 года, № 4-353/9.
Ответчик 23 марта 1993 года, повторно направил Комитету по управлению
государственным имуществом Кемеровской области указанный перечень, в
который был включен и спорный объект.
Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава
федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке
оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не
соответствующих требованиям, установленных приложением № 3 к
постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1, они
исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его в
недельный срок со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень
объектов после повторного его поступления, поэтому он считается
принятым к регистрации.
Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности было основано
также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27
декабря 1991г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятельства,
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления кассационной и
апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного
суда об отказе в иске[42].
Следует учитывать. Все объекты, относящиеся к государственной или
муниципальной собственности, делятся на две категории:
Собственно имущество, которым государственное или муниципальной
образование обладает непосредственно, распоряжается им по своему
усмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное
государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве
хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.
В отношении такого имущества, за государством (муниципальным
образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те
полномочия, которые прямо указаны в законе. В этой связи, сомнительным
выглядит положение о наделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне
Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов по
управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое
имущество государственных предприятий и их структурных подразделений,
содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О
регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и
муниципальных предприятий, сданного в аренду", оно противоречит ГК и не
подлежит применению.
Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать
всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо).
Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил,
ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.
Объектом аренды, может быть любое имущество, которое в процессе
использования не теряет своих натуральных свойств. Объекты аренды
недвижимости, это земельные участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и другие имущественные комплексы здания, сооружения,
оборудование транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).[43]
Возможность ввода ограничений либо запрета на сдачу отдельных видов
имущества существует лишь после принятия соответствующего закона[44], в
отличие, например от Основ законодательства об аренде,[45] которая
допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и
правительственными актами. Условие договора аренды об объекте недвижимости
должно соответствовать требованиям ГК (п.3 ст. 607), а именно: в договоре
аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в
договоре условие об объекте, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор признается незаключенным.
Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При
этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности
сторон.
Например, арендодатель во исполнение заключенного договора обязан,
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям
договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор в
свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с
условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены,
то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).
Во всяком договоре аренды, выделяются группы условий, определяющие
обязанности арендодателя и арендатора. К обязанностям арендатора обычно
относят: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его
арендатору. В обязанности арендатора входят, условия о пользовании
арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их
внесения и т.д. Данные условия подразумевают совершение определенных
взаимных ответных действий, как со стороны арендодателя, так и со стороны
арендатора. Выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного
имущества арендатору, предполагает и определенные действия последнего по
принятию этого имущества. Неясность в действиях подобного пода, порождает
возникающие впоследствии разночтения и споры. Например:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 1998 года
Дело № 1430
(извлечение)
Закрытое акционерное общество (далее — ЗАО) обратилось в Арбитражный
суд Калининградской области с иском к Комитету по управлению
имуществом Калининградской области (далее — КУИ Калининградской
области) о взыскании 68 534 руб. 74 коп. убытков, причиненных
ненадлежащим исполнением договора аренды от 20.04.96 и связанных с
обязательными платежами по налогам и арендной плате за землю в
соответствующий бюджет.
Решением суда, оставленным без изменений постановлением апелляционной
инстанции, в иске отказано.
В кассационной жалобе ЗАО просило отменить состоявшиеся судебные акты,
исковые требования удовлетворить.
По мнению ЗАО, вступившими в законную силу судебными актами по делам №
2010/697/193, № 804, № 504, № 1823, установлено, что КУИ как
арендодатель препятствовал ЗАО в пользовании арендованным имуществом,
в результате чего ЗАО не могло не только им пользоваться, но и вести
какую-либо хозяйственную деятельность. Поскольку возмещению подлежат
не только прямые убытки, но и расходы, которые должно будет произвести
лицо, чье право нарушено, ЗАО не согласно с выводом суда об отсутствии
у истца права требовать возмещения налогов, арендной платы и пеней,
которые еще не уплачены.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив
законность обжалуемых судебных актов, не нашел оснований для
удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела, между КУИ Калининградской области
(арендодателем) и ЗАО (арендатором) 20.04.96 был заключен договор аренды на
складские помещения и сварочный цех, расположенные по адресу: г.
Калининград, ул. Ялтинская.
Складские помещения в 1996 году занимал кооператив, которому КУИ
Калининградской области 04.06.96 направлял претензию об освобождении
складских помещений в связи с передачей их в аренду АОЗТ
(правопредшественнику ЗАО). Кроме того, на складские помещения и сварочный
цех в 1997 году стало претендовать ОАО «Стройкомплект», обращавшееся в
арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от
20.04.96 между КУИ Калининградской области и АОЗТ, в котором ему было
отказано.
Данные обстоятельства послужили основанием для отказа КУИ
Калининградской области в иске о расторжении договора аренды от 20.04.96 и
выселении ЗАО из указанных помещений при рассмотрении дела № 504 по иску
КУИ Калининградской области к ЗАО о взыскании задолженности по арендной
плате, расторжении договора и выселении.
Между тем в решении арбитражного суда от 10—11.02.98 по делу № 504,
которое ЗАО положило в обоснование своего иска о взыскании убытков по
настоящему делу, отсутствует вывод суда о том, что именно КУИ
Калининградской области как арендодатель препятствовал ЗАО использовать эти
складские помещения и сварочный цех, тем более что ЗАО признало требования
КУИ Калининградской области о взыскании задолженности по данному договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской
Федерации возмещению подлежат лишь убытки, причиненные противоправным
поведением должника.
Противоправное поведение лица только тогда является причиной убытков,
когда оно прямо (непосредственно) связано с этими убытками.
В данном случае истцом не представлено доказательств того, что между
возникшими у него убытками, связанными с налоговыми платежами в бюджет, и
действиями КУИ, признавшего законными притязания ОАО «Стройкомплект» на
вышеназванные помещения при рассмотрении дела № 804 по иску ОАО
«Стройкомплект» о признании недействительным договора аренды от 20.04.96,
существует причинная связь.
Также следует иметь в виду, что обязанность истца по уплате
соответствующих налогов в бюджеты различных уровней возникает в силу
императивных норм налогового законодательства, носит публично-правовой
характер и не зависит от результатов хозяйственной деятельности и от того,
имеются ли для ведения хозяйственной деятельности какие-либо препятствия.
Кроме того, как правильно указал суд, не получив от КУИ
Калининградской области в 1996 г. складские помещения и сварочный цех, со
своей стороны не предпринимало на протяжении более двух лет каких-либо мер
по предоставлению ему этих помещений в пользование.
При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно отказал в иске.
Истцом не представлено доказательств того, что между возникшими у него
убытками и действиями КУИ существует причинная связь.[46]
В этом и подобных случаях можно говорить о характере предусмотренных
законом последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны
арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.
Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение)
производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом
правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок,
установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника
арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если
заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК).
В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не
прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его
права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом
или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе
отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его
действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено
личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, представляет
собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418
ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или
договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды
гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет
арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды
после смерти арендатора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно
расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора
или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий
договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст.
450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается
существенного нарушения назначения имущества» то под ним следует понимать
такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение
условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;
2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным
ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его
качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в
смысле п.2 ст.450 ГК;
3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока
платежа не вносит арендную плату;
4) Не производит капитального ремонта имущества в установленные
договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в
тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
договором производство квартального ремонта является обязанностью
арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий
ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть
основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в
результате подобного бездействия арендатора происходит существенное
ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно
расторгнут судом в случае, когда:
1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору
либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования
имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые
случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в
частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им
обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на
него договором;
2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы эти
недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при
наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию
недостатков;
3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный
ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии
их в договоре - в разумные сроки;
4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное
расторжение договора по этому основанию производится независимо от того,
виновен в том арендодатель или нет.
В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только
судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель
вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления
арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им
обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в
иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его
права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом
или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе
отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его
действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено
личными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, представляет
собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418
ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или
договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды
гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет
арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды
после смерти арендатора.
В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие
правила установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если
только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.
Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель
или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается
(ст.419 ГК).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного
расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в
соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут
прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе
арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их
воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное
расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только
судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель
вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления
арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им
обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в
иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.
Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет
арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый
срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении
срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед
другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых
в правовом регулировании договоров аренды является вопрос о праве
арендатора на возобновление арендных отношений.
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Основ гражданского
законодательства СССР и республик, введенном в действие на территории
Российской Федерации с 03.08.92, предусматривалось, что арендатор
надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право
перед другими лицами на возобновление договора.
Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которой арендатор, надлежащим
образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, если иное не
предусмотрено законом или договором, по истечении срока договора имеет при
прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на
заключение договора на новый срок.
В соответствии с частью 3 названного кодекса если арендодатель отказал
арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня
истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом,
арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав
и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков, причиненных
отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.
То есть ГК РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои
обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый
срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии
письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор
до истечения срока прежнего договора, которое приобретает решающее значение
лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении
договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным
лицом.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения
срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор
аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
(ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя
возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В
противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.
3.2 Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости
Договор аренды транспортных средств.
Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида
договора аренды исходя из ее предмета, которым, может стать любое
транспортное средство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов,
пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как
правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником
повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных
средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.
Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены.
Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры
аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и
технической эксплуатации (экипажем или договоры фрахтования на время) и
без такого предоставления.
Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в
письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду
имущества (ст.633 и 643 ГК), К такому договору не применяются правила о
регистрации договоров аренды, предусмотренные (п.2 ст.609 ГК). Разумеется,
речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах,
которые относятся к недвижимым вещам (п.1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми
подлежат по общему правилу регистрации.
Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не
установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора
аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на
заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК.) По истечении срока
договор прекращается (ч.2 ст.632 и ч.2 ст.642 ГК).
Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с
учетом особенностей, предусмотренных главой 1 Закона о защите прав
потребителей.
Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены
иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды отдельных видов
транспортных средств (ст.641 и ст.649 ГК).
По договору аренды транспортного средства с экипажем, фрахтования на
время, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату
во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по
управлению им и по его технической эксплуатации (ч.1 ст.632 ГК)